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[월요논단]부동산 정책과 외국인의 투자규제
김민배 발행일 2020-12-28 제18면
정부의 부동산성적표는 24전 24패
국민 대부분 전문가라는 것 간과탓
해법은 지방·수도권 재편서 찾아야
외국인 투자유치→투기주범 지목도
안보차원 점검 규제 기준 재정립을


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김민배 인하대 법학전문대학원 교수
'아시타비'(我是他非)와 '밀(密)'. 2020년을 상징하는 단어로 교수신문은 전자를, 일본은 후자를 선정했다. 하지만 국민에게는 '코로나19, 추(秋)·윤(尹)'과 함께 '영끌, 빚투'가 올해의 단어가 아닐까. 후자는 광란에 가까운 부동산 현상을 표현하고 있다. 24전 24패의 부동산 성적표. 백약이 무효다. 그것은 부동산 시장이 정책보다 우위에 있다는 뜻이다. 집값을 잡기 위한 수많은 대책에도 불구하고 정책의 틈새를 찾아내는 공략이 놀랍다. 그렇다면 그 허점을 찾아내는 사람들은 누구인가. 물론 투기꾼도 있다. 그러나 국민 대부분이 부동산 전문가라는 사실을 간과하고 있다.

공인중개사 자격증 소지자는 총 46만5천명, 개업한 중개사는 약 10만여명. 올해에도 34만여명이 응시했다. 장롱면허라고도 하지만 체험으로 쌓은 실력이 있다. 오일쇼크와 IMF 그리고 금융위기를 이겨 낸 국민이다. 재산과 부가 어떻게 생산되는가를 경험하였다. 장관이나 공무원들보다 다양한 경험을 지니고 있다. 부동산 이론이나 성과주의 정책과는 비교할 수 없다. 전가의 보도로 공급과 규제 그리고 세금을 사용한다. 그러나 조자룡의 헌 칼이 된 지 오래다. 정부가 회의실에 있을 때 국민은 부동산 현장에 있다. 정부가 대출을 줄일 때 국민은 심리에 승부를 건다. '똑똑한 집 한 채'를 브랜드화하여 부동산 정책을 무력화시켰다.

국토교통부 장관의 청문회를 보면서 생각한다. 서울만의 공급확대로 부동산 가격이 잡힐까. 향후 부동산 하락은 코로나19 이후 외부적 충격으로 발생할 가능성이 크다고 말한다. 그것은 우리 경제와 산업 그리고 일자리의 위기를 의미한다. 그렇다면 집이 아니라 수도권의 재편정책에서 해법을 찾아야 한다. 강남은 부동산의 대명사다. 그러나 강남에 쓰레기 매립장과 소각장이 들어선다면 어떨까. 여의도에 발전소와 위생처리장을 설치한다면. 서울의 집값 폭등은 경기도와 인천의 희생 위에 있다는 뜻이다. 인천이 수도권매립지 종료와 환경 특별도시를 내세운 이유이다.

통계적 흐름에 따르면 전국 228개 시·군·구 중 105개가 소멸위기 지역이다. 강화와 옹진 그리고 여주시도 포함되어 있다. 부·울·경의 메가시티, 전남과 광주 통합, 인천과 경기도 일부의 통합론이 제기되고 있다. 삶과 산업경제를 생각한다면 수도권과 지방을 메가시티로 재편하는 것이 필요하다. 예를 들면 인천·김포·부천·시흥·안산·영등포 등을 하나의 권역으로 재편하는 것이다. 그를 통해 지방소멸과 인구집중, 산업경제와 부동산 정책을 수립해야 한다. 메가시티 정책으로 당면한 과제를 해결해야 한다.

특이한 것은 외국인 투자유치를 내세우던 정치권과 여론이 투기의 주범으로 외국인을 지목했다는 점이다. '소득세법'과 '부동산 거래신고법' 개정을 통해 외국인에 대한 특혜 축소와 토지거래허가를 강화하겠다는 것이다. 국토교통부에 의하면 2020년도 상반기 기준 외국인이 보유한 국내 토지면적은 251.6㎢, 공시지가 기준 31조2천145억원이다. 2017년부터 지난 5월까지 외국인이 매입한 아파트는 2만3천167가구이다. 2019년 취득건수는 경기도 6천748건, 서울 3천360건, 인천 2천540건이다.

그런데 미국은 외국인에 대한 부동산 규제를 다른 차원에서 실시하고 있다. 국가안보상 중요한 특정 공항, 항만, 관련 시설에 인접한 외국인의 매입 등을 외국인투자심사위원회(CFIUS)가 심사하도록 하고 있다. 외국인투자위험심사근대화법(FIRRMA)은 군사시설 40개와 190개 관련 시설 주변에 대해 투자를 규제하고 있다. 일본도 국가안보상 중요한 토지에 대해 외국인의 부동산투자 규제를 준비하고 있다. 방위시설, 국경 주변 섬, 원자력발전소 주변 등 부동산이 그 대상이다. 소유자 정보, 이용 목적, 실태도 조사한다.

일본은 외국인의 토지 투자 규제의 필요성을 나가사키와 쓰시마 지역의 한국인 투자, 홋카이도의 중국인 거류지 확보와 천연산림자원에 대한 중국의 투자에서 찾고 있다. 우리도 국경지역과 주요 시설 주변의 부동산에 대한 외국의 투자를 국가 안보 차원에서 점검하고 규제 기준을 재정립해야 할 때다.

/김민배 인하대 법학전문대학원 교수

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