[경제전망대]뉴노멀에 의한 부동산대책으로의 전환

소비자의 주거욕구 수준에 맞도록
공급 기준 설정 '장기적 대책' 필요
개인 파산은 금융기관의 위기 초래
대출규모 상환능력 등 판단해 관리
영구임대도 주거 취약계층에 집중

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)

정부에서는 부동산 가격 안정과 부동산 투기 억제라는 정책목표를 달성하기 위하여 24번의 부동산대책을 발표했다. 그리고 부동산대책이라고 발표된 내용들을 보면 오래된 노무현 정부의 대책을 반복한 것이 대부분이다. 이러한 반복된 대책에도 불구하고 역대 최고의 부동산가격상승과 전세시장의 불안을 가져왔다. 그동안 정부는 부동산가격안정을 위하여 대출규제, 취득세 중과 등의 매수억제 대책을 실시하였고 부동산투기억제를 위하여 양도소득세, 종부세, 재산세 중과라는 세금폭탄을 투하했다. 그러나 이러한 대책들의 실효성에 대해서 각종 지표들이 부정적이다. 이러한 강력한 대책들이 왜 효과를 발휘하지 못했을까?

구시대적 사고에서 벗어나지 못했기 때문이다. 오래된 경제 질서(올드 노멀) 시대는 지났다. 이제는 뉴 노멀의 시대다. 올드 노멀은 세계 금융 위기 이전까지 꾸준하게 3% 이상의 성장을 해왔던 미국 등 선진국의 경제 질서를 말한다. 뉴 노멀은 시대의 변화에 따라 새롭게 떠오르는 기준 또는 표준을 의미한다. 과거를 반성하고 새로운 질서를 모색하는 시점에 자주 등장하는 말이다.

부동산정책도 급변하는 부동산시장, 소비자의 다양성 등의 상황에 대응하기 위하여 노력하였으나 이제는 부동산정책의 뉴 노멀을 고민하여야 할 시점이다. 부동산정책의 방향을 재정립할 필요성이 증가하고 있다. 부동산정책의 뉴 노멀 방향은 무엇일까?

먼저 공급정책이다. 기존에는 주택보급률을 기준으로 공급의 필요성, 공급과잉 등을 판단했다. 뉴 노멀의 시대에는 소비자가 원하는 곳에, 소비자의 주거 욕구 수준에 맞는 주택의 공급이라는 기준을 설정하여 공급이 이루어질 수 있도록 단기적 공급 대책이 아닌 장기적 대책의 수립이 필요하다. 소득수준이 높아지면 주거수준의 욕구도 높아진다. 따라서 수득 수준에 맞는 주택공급이 필요하다. 소득 수준에 맞는 주택의 공급계획, 가구원 수의 변화에 맞는 주택공급, 이주수요를 감안한 지역별 공급대책 등 상세한 계획도 동시에 수립하여 실행해야 한다.



둘째, 대출규제정책이다. 매수억제를 위하여 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등을 통하여 규제하고 있다. 그런데 현금보유자 등에게는 무용지물이다. 그리고 신용대출, 예·적금이나 보험 담보대출 등의 대출과는 연계관리가 부족하다. 2021년 1월7일 기준 전체 신용대출 잔액은 134조1천15억원에 이르고 있다. 또한 코로나19로 인한 자영업자·소상공인에 대한 대출, 만기 연장, 이자 유예의 재연장 등의 문제와 이들 대출의 부실화 가능성도 심각하다. 이들의 연착륙 방안도 빨리 논의가 이루어져야 한다. 전체적인 가계 부채가 증가하여 상환능력에 문제가 발생하고 부동산 가격이 급격히 하락하게 되면 개인파산이 증가한다. 이러한 소비자의 파산은 금융기관의 위기를 초래하고 광범위한 국내 경기의 침체를 야기할 수 있다. 따라서 모든 금융기관, 개인별 전체적인 대출규모, 상환 능력 등을 종합적으로 판단하여 뉴 노멀의 대출기준 또는 표준을 정하여 관리하여야 한다.

셋째, 공공 영구임대주택공급정책이다. 정부는 저소득층, 청년, 신혼부부, 30·40세대 등 모두에게 공공임대주택을 공급하기 위하여 각종 대책을 남발했다. 그래서 어느 계층이나 대상의 주택문제를 해결하지 못하고 있다. 공급하겠다고 제시만 해 놓고 실질적으로 모두에게 공급하지는 않았고 모두에게 공급할 수도 없다. 영구 임대주택은 주거취약계층을 약 10%로 설정하여 이들에게 주거복지의 측면에서 공급하는 정책의 집중이 절실하다.

올해에는 이러한 방향으로 뉴 노멀 시대에 적용이 가능한 부동산정책으로의 전환을 기대해 본다. 새로운 기준 또는 표준에 의한 부동산정책을 바탕으로 국토의 효율적 이용, 국토의 균형발전, 국민의 주거복지를 실현하고 이를 바탕으로 국가 경제의 발전과 국민이 행복한 대한민국이 되었으면 하는 바람이다.

/서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)