[생활법무카페]매출급감, 월세 감액 청구 가능한가

조규일 법무사 경기중앙법무사회 수원지부

Q:상가건물임대차 계약 후 1년여 동안 마트 영업 중, 인접 지역에 대형마트가 입점하면서 매출액 급감으로 월세를 지급하기 어려운 상황입니다. 임대인에게 월세의 감액을 청구할 수 있나요?



A:계약당사자 간에 약정한 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증가, 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 경우, 이를 인정할 만한 구체적인 입증자료가 있다면, 임차인 또는 임대인은 장래의 차임 또는 보증금에 대한 증감을 청구할 수 있습니다(상가건물임대차보호법 제11조).

임차인의 감액 청구에는 그 비율에 한도가 없으며, 임대차계약 당시 임차인이 차임의 감액을 요구하지 않겠다는 약정을 한 경우에도, 이는 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없습니다(같은 법 제15조). 단 입증책임은 청구인에게 있으므로 사전에 법무사, 변호사 등 전문가와의 상담이 필요할 수도 있습니다.

※판례1. 대법원 92다31163판결요지= 임대차계약에 있어서 차임은 당사자 간에 합의가 있어야 하고, 임대차 기간 중에 차임을 변경할 때도 상대방의 동의를 얻어야 한다. 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의해 차임의 증감을 청구할 수 있다. 임대차계약 체결 당시 임대인만이 차임을 인상할 수 있고, 임차인은 이의를 할 수 없다고 약정했더라도, 이는 강행법규에 위반하여 임차인에게 불리한 약정이므로 효력이 없다(민법 제652조 참조).



※판례2. 대법원 96다34061판결요지= 차임을 증액하지 않겠다는 특약이 있는 경우에도 그 약정 후 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보일 때에는 형평의 원칙상 임대인에게도 차임증액 청구를 인정해야 할 것이다.

그러나 법 절차에 따른 감액청구 이전에 상대방과의 대화로써 합리적인 합의를 하는 것이 가장 바람직할 것입니다.

/조규일 법무사 경기중앙법무사회 수원지부