베일 벗은 안산 최대 ‘노른자땅’ 초지역세권 개발, 과제는?

안산시와 안산도시공사는 초지역세권 부지 18만3천927㎡에 공동주택과 업무·판매·숙박시설, 공공시설을 조성하는 계획을 세웠다. 사진은 주말농장 등으로 활용되고 있는 초지역세권 부지. 2024.5.9 안산/황준성기자 [e-mail]

안산시장이 바뀔 때마다 좌초됐던 안산초지역세권 개발 사업이 민선 8기에 다시 본격 추진돼 ‘윤곽’이 드러나면서 사업 추진 방향성에 대해 관심이 커지고 있다.

안산도시공사(49%)와 민간사업자(51%)가 공동으로 자본금 100억원을 출자해 아파트 단지와 상업·업무·숙박시설, 기부를 통한 공공시설을 조성하는 것이 주 골자인데 민간 건설시장에서 초지역세권에 대한 입지를 높게 평가하면서도 사업 성공을 위해 계획이 보강돼야 한다는 목소리도 나온다.

13일 시와 공사에 따르면 안산초지역세권개발은 시를 대표하는 랜드마크 조성 및 차별화된 앵커시설 도입을 통해 시 브랜드 제고 및 도시 활성화에 기여하고자 추진하는 사업이다.

향후 총 6개 철도가 지나갈 초지역 주변의 단원구 초지동 666-2번지 일원의 18만3천927㎡(체육시설 5만151㎡ 포함) 부지에 도시개발법을 적용, 아파트 2천691가구·대형특화판매시설·업무공간·호텔 및 전망대·공연장(아레나) 등을 조성한다는 계획이다.

지난 2월 작성된 안산 초지역세권 개발 조감도. /독자 제공

총사업비는 용지비 2천703억여원, 조성비 2조2천672억8천만원, 부대·예비·금융비 5천402억2천600만원 등 총 3조778억1천300만원으로 분석했다. 수입은 공동주택 2조3천965억8천700만원, 업무·판매·숙박시설 6천320억6천500만원 등 3조1천831억7천700만원으로 예상하고 있다.

49%를 출자한 공사가 516억2천800만원, 51%의 민간사업자가 537억3천600만원의 배당수익을 얻는다는 분석이다. 성남 대장동 사태로 도시개발법에 따른 민관 공동 도시개발사업 시에는 민간사업자의 이윤 상한율이 총 사업비의 10% 이내로 정해진다.

민간 시장에서는 공동주택 개발에 대해 이견이 크게 없다. 하지만 공연장 등 공공시설이 공공기여로 조성돼 공동주택 개발에 따른 이익이 사실상 상쇄되면서 업무·판매·숙박시설에서 이익이 창출돼야 하는데 침체된 부동산 시장 사정상 매각이 가능하겠느냐는 의견을 내놓고 있다.

공동주택에서 자연녹지지역 등의 시유지가 종상향돼 현재 2천억원 넘는 부지 평가액(감정)이 2~3배 이상 높아지는데 이는 공공시설 조성에 대한 기부체납 방식으로 빠져나가는 구조다. 이에 업무·판매·숙박시설이 미분양되면 부채 등의 위험이 따른다.

결국 민간 참여의 키를 쥔 업무·판매·숙박시설에 주거 포함 등 유연한 민간 제안으로 다양한 계획을 세울 필요가 있다는 게 민간 건설시장의 입장이다.

초지역세권 개발 기본 구상도. /독자 제공

시와 공사는 50층 규모의 업무·판매·숙박시설에 지하 1층~지상 4층은 상업시설, 지상 2층~지상 21층은 업무시설, 지상 22층~지상 48층은 숙박(호텔), 그 이상은 전망대·로비·특화시설 등 조성하는 계획을 세운 상황이다.

사업 참여를 고려 중인 한 민간 사업자는 “업무판매시설에서 이익 창출이 고려돼야 공모 참여가 성공할 것”이라고 말했다.

이에 대해 시와 공사 관계자는 “용역을 통해 마련된 자료는 투자심의 등 공사의 사업 참여 여부를 위해 만든 아주 기초적인 자료”라며 “유사한 구조로 벤치마킹한 성남 백현마이스 사업도 3조 사업이 공모를 통해 6조 사업으로 변경된 것처럼 민간 공모를 통해 사업에 많은 유연성을 발휘할 계획”이라고 설명했다.

안산/황준성기자 [e-mail]