[기획] 분당 재건축 문제없나<3> 선도지구·이주단지 등 난항···‘2040 완료’ 가능할까

선도지구를 노리는 분당 한 아파트단지에 재건축 사전동의율과 관련한 플래카드가 부착돼 있다. 2024.5.22/최은성기자 [e-mail]

선도지구 용적률·기부채납 빠진 채 공모

2027년 착공·2030년 입주 시간표 빠듯

일부라도 반대 발생하는 경우도 문제

경기 등과 맞물려 전체 타임스케쥴 의문

국토교통부가 내놓은 ‘1기 신도시 특별법’에 따른 분당 재정비(재개발·재건축) 시간표는 올해 말 확정되는 선도지구의 경우 2027년 착공(이주철거 포함)·30년 입주이다. 이후 2033년까지 매년 5천~9천 가구를 지정해 통합재건축을 진행하고 2040년에 최종 입주를 거쳐 재정비를 완료한다는 계획이다.

대상 물량은 총 9만6천여 가구 중 역세권 등의 상가와 일부 단독주택을 제외한 8만4천가구이며, 재정비가 완료되면 대상 가구 기준 최소 30%에서 많게는 50% 이상 가구수가 증가할 것으로 예상하고 있다.

이런 계획을 두고 전문가들뿐만 아니라 성남시 내에서도 ‘가능하겠느냐’는 우려의 목소리가 나오고 있다. 전문가들은 원자재가격과 인건비 상승에 따른 공사비 부담, 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금, 건설경기 악화·고금리·이주단지(대책) 등의 문제를 제시하며 사업이 계획대로 추진될 수 있을지에 대한 의문을 제기한다.

일각에서는 단독주택·빌라·아파트 단지 최소 17곳이 선도지구를 노리며 과열 현상(5월 20일자 9면보도=분당 재건축 선도지구 경쟁 ‘과열’ 모드로)마저 나타나고 있는 것이 이런 ‘우려’가 반영된 결과라는 분석도 나온다. 한 재건축추진위 관계자는 “재건축이 제대로 추진되겠느냐는 회의적 시각도 존재하는 게 사실”이라며 “매도 먼저 맞는 게 낫다라는 말이 있듯이 선도지구에 선정되면 유리한 조건에서 어떻게든 재건축을 이뤄낼 수 있기에 주민동의율을 높이는데 전력을 다하고 있다”고 말했다.

원도심 재개발 맞물려 이주 수용 한계

‘이주 및 전세 대란’ 우려

순조로운 재건축에도 악영향

그린벨트 등에 이주단지 마련 ‘호소’

■ 선도지구·재건축 시간표 우려

분당 재건축은 당장 선도지구부터 삐걱거릴 가능성이 제기되고 있다.

선도지구는 ‘분당 재건축 마스터플랜’이 확정되지 않는 상태에서 오는 25일 공모를 한다. 정상적 진행 절차를 따른다면 마스터플랜을 먼저 확정한 뒤 예정구역을 지정하고 선도지구를 결정해야 하는데 반대로 진행되는 셈이다. 이에 따라 선도지구 공모에는 분당 주민들의 최대 관심사로 추후 분양가와 함께 재건축 사업성을 결정지을 용적률·기부채납(분담금)에 관한 내용이 담기지 않을 가능성이 크다. 성남시 내부에서는 ‘앞뒤가 바뀐 깜깜이 선도지구 공모를 하게 됐다’라는 말까지 나온다

여기에다 당초 12월 완료 예정이어던 ‘마스터플랜’ 자체도 국토부의 기본 방침 결정·통보가 지체되면서 늦춰질 가능성이 나타나고 있다. 이럴 경우 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공(이주철거 포함)·2030년 입주한다는 ‘선도지구 목표’도 차질이 빚어진다.

전문가들은 ‘2027년 착공·2030년 입주’라는 계획도 현실성이 떨어진다고 지적한다.

성남시 역시 이에 동의하고 있다. 원도심(수정·중원구) 재개발의 경우 이주·철거에만 평균적으로 3년 정도 걸리고 있다. 분당은 재건축이어서 이를 앞당겨 이주·철거를 1년 내에 마칠 수 있지만 건물을 짓는 데는 최소 30~36개월 정도 필요해 2030년 입주는 빠듯하다는 입장이다

정부가 22일 1기 신도시 (분당·일산·평촌·중동·산본)에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구를 2만6000호를 선정했다. 사진은 최대 1만2천 가구까지 허용되는 등 이 중 규모가 가장 큰 분당 아파트의 모습. 2024.5.22 /최은성기자 [e-mail]

이마저도 ‘아무런 장애요인 없이 시나리오대로 진행될 경우’의 얘기다. 재건축을 반대하며 이주를 안 하려는 입주민이 발생할 경우 시니라도 자체가 성립되지 않는다는 것이다. 예를 들어 통합재건축 구역 내 3천가구가 있는데 95%의 동의를 받았지만 5%(150가구)만 반대해도 이주·철거에서부터 난항에 빠진다. 이는 재개발·재건축 현장에서 적잖게 발생하는 사례이기도 하다.

통합재건축 구역내 학교가 있을 때도 문제가 발생할 소지가 크다. 학교를 신축·개축할지, 구역내 다른 곳으로 이전할 지, 다른 구역과 통합할지 등 사업성과 맞물려 교육당국과 충돌이 빚어질 수 있다는 분석이다. 이런 학교·재건축 반대 등은 선도지구뿐만 아니라 분당 재건축 전체의 타임스케쥴과 관련된 사안이기도 하다.

성남시 관계자는 “선도지구 착공·공사 기간은 압축이 불가능한 만큼 마스터플랜을 빨리 확정하고 시행계획 등의 행정절차를 최대한 단축해야 하는 상황”이라며 “선도지구로 선정됐지만 용적률·재건축반대·학교 등의 문제로 지체될 경우 2년차 선정 구역 중 준비가 된 구역이 먼저 착공하도록 할 것”이라고 밝혔다. 또 “학교와 관련된 사안은 교육환경영향평가를 별도가 아닌 노후도시계획정비특별위원회에서 통합 진행해 시간을 단축하고 진통을 최소화하는 한편 분당 전담팀을 신설해 재건축이 순조롭게 진행될 수 있도록 방안을 마련하고 있다”며 “다만 재건축 반대 부분은 행정력으로 해결할 수 있는 문제가 아니”라고 설명했다.

■ 이주·전세 대란 우려

이주대책(단지)은 선도지구 및 원활한 재건축을 위한 핵심 사안 중 하나로 분당은 1신시도시 중 가장 규모가 큰 만큼 이주 수요도 많을 수밖에 없다.

국토교통부 1기 신도시 마스터플랜 분당신도시 김기홍 총괄기획가는 지난 1월 성남시청에서 열린 ‘신속한 분당신도시 정비를 위한 주민설명회’에서 “이주단지를 1만세대 가량 확보해야 한다”고 밝혔다.

국토부도 올해 초 1기신도시별 이주단지를 조성하겠다고 했지만, 지난달 22일 ‘1기 신도시 선도지구 선정계획’을 발표할 당시 ‘안’을 내놓치 않았고 현재까지도 이주단지 문제는 가닥이 잡히지 않고 있다.

성남시는 원도심에서 이미 재개발·재건축이 활발히 진행되고 있다. 10년 단위로 ‘도시·주거환경정비계획’ 수립해 순차적 순환재개발방식으로 진행되고 있는데 이는 이주문제 때문이다. 이주자 중 26%가량은 한국토지주택공사(LH)와 협약을 맺고 지역내 공공단지에 수용하고 나머지는 각자 알아서 이주를 하고 있다. 이에 따라 분당 재건축시 발생한 이주 수요를 감당할 만한 여력이 없는 것으로 나타났다.

현재 상황으로는 최소 8천에서 1만2천가구의 선도지구를 시작으로 재건축 이주민들은 분당안이나 인근 광주·용인시 등에서 전세를 얻어야 할 것으로 분석되고 있다. ‘이주 및 전세대란’ 우려와 함께 순조로운 분당 재건축에 대한 의문도 제기되는 배경이다.

성남시 관계자는 “이주 대책에 금융지원도 있고 해서 광범위한 설문조사를 통해 구체적이고 세부적인 이주 방안 및 수요를 파악할 계획”이라며 “재건축 초기에는 분당 및 인근 도시로도 이주 수용이 가능할 것으로 보이지만 누적되다 보변 불가능할 것으로 판단하고 있다. 국토부에 그린벨트 등의 해제를 통한 이주단지 마련을 지속적으로 호소하고 있지만 아직까지 대책이 안 나와 답답한 심정”이라고 토로했다.

성남/김순기기자 [e-mail]