분당 재건축 선도지구 평가기준 ‘동의율 60점·파급효과 19점·필요성 15점·시급성 6점’

분당 신도시 전경. /경인일보DB

성남시 홈페이지에 공모지침 공고

‘실현 가능성’에 최대 2점 가점

고득점순으로 선도지구 선정

선정물량은 1만2천호 규모

선도지구 신청은 9월 23일~27일

분당 재건축 선도지구 선정 때 ‘공동주택 단지 주민동의율이 95% 이상’이면 60점을 받는다.

또 ‘정주환경 개선의 시급성’은 최대 6점, ‘도시기능 활성화 필요성’은 최대 15점, ‘통합정비 참여 주택단지 수’는 4개 단지 이상일 때 4점, ‘통합정비 참여 세대수’는 3천세대 이상일때 15점이 주어진다. 이와 함께 ‘사업의 실현가능성’에 최대 2점의 가점이 배정된다.

성남시는 이같은 내용을 골자로 하는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’과 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’에 따른 ‘분당 신도시 선도지구 선정 공모’를 25일 0시 성남시청 홈페이지를 통해 공고했다.

선도지구 선정물량은 국토교통부가 발표한 ‘8천호(내외)+α(4천호 내외)’를 감안해 1만2천호 규모이며 평가 기준에 따른 고득점순으로 결정된다. 다만, 공동주택 유형 등으로 안배가 가능하다는게 성남시의 발표다.

선도지구 신청 접수는 오는 9월23부터 27일까지 5일간 받으며 선정 발표는 11월중에 한다.

■ 선도지구 평가기준

분당 재건축 선도지구는 ‘주민동의율’, ‘정주환경 개선의 시급성’, ‘도시기능 활성화 필요성’, ‘정비사업 추진의 파급효과’(통합정비 참여 주택단지 수·통합정비 참여 세대수),‘ 사업의 실현가능성’(가점) 등으로 점수가 매겨진다.

‘주민동의 여부’에 최대 60점이 배정됐다. 주민동의율 50%이면 10점이며, 1%p당 약 1.11점이 추가돼 95% 이상이면 최대 60점이 주어진다.

주민동의율은 공동주택 동의율만 평가하며, 구역 내 상가동의율은 ‘신청자격’에만 포함하고 선도지구 선정을 위한 평가기준에는 포함하지 않는다.

‘정주환경 개선의 시급성’은 ▲통합구역 내 세대당 주차대수(세대 당 1.5대 미만 2점) ▲소방활동 불편성(출입구가 10m 미만 2점) ▲구역 내 주택단지 평균 건령(20년 이상 2점) ▲엘리베이터 유무(엘리베이터 없는 건물 포함, 상가 제외 2점) ▲복도식(복도식 건물 포함 2점) ▲PC공법 구조(PC공법 건물 포함 2점) 등 6개 항목이 평가 대상이며, 3개 이상 항목 충족시 최대 상한으로 6점이 주어진다.

‘세대당 주차대수’는 공동주택을 대상으로 ‘건축법’ 제38조에 따른 건축물대장의 주차대수로 산정한다. ‘소방활동 불편성’은 구역 내 공동주택 단지 중 출입구의 도로 폭이 10m 미만인 곳이 하나라도 있는 경우에 해당된다. ‘구역 내 주택단지 평균 건령’은 구역 내 공동주택 단지 중 하나의 동이라도 사용승인일이 20년을 경과한 경우, ‘엘리베이터 유무’는 구역 내 공동주택 단지 중 하나의 동이라도 엘리베이터가 없는 경우면 점수 획득이 가능하다.

‘복도식’은 구역 내 공동주택 단지 중 하나의 동이라도 복도식 공동주택이 있는 경우, ‘PC공법’은 구역 내 공동주택 단지 중 하나의 동이라도 PC공법으로 건축된 공동주택이 있는 경우에 해당된다.

‘도시기능 활성화 필요성’은 선도지구의 정책적 목표 실현을 위한 개략적인 개발구상(안)으로 10페이지 이내로 작성해야 한다. 정량적 평가로 진행하며 총점은 최대 15점이다.

여기에는 건축계획(단지 특화방안 포함)이 필수적으로 포함돼야 한다. 성남시는 예시로 상업·업무시설 통합개발, 스마트단지 조성, 복합환승센터 설치, 배리어프리단지 조성, 청년·신혼주택단지, 고령친화단지, 녹색건축 인증, 제로에너지 건축물 인증, 층간소음 저감 공법 적용 등을 제시했다.

이런 건축계획은 작성 유무만 판단하며 점수가 배정되지는 않는다. 하지만 건축계획을 작성하지 않을 경우 다른 세부 평가기준을 작성하였더라도 0점 처리된다. 세부 평가 기준 및 점수는 ▲이주대책 지원 여부 2점 ▲구역 정형화 2점(근린상업지역 등을 구역에 포함) ▲소규모 단지 결합 2점(단독 재건축 가능한 소규모 단지 포함 시 1점·단독 재건축 불가한 소규모 단지 포함 시 2점) ▲장수명 주택 인증 3점(우수 1점·최우수 3점) ▲공공기여 추가 제공 6점(부지면적의 1% 추가 1점·5% 추가 6점) 등이다.

‘정비사업 추진의 파급효과’는 2개 항목으로 ‘통합정비 참여 주택단지 수’가 1개 단지일때 1점, 4개 단지 이상일때 4점이 주어진다. 또 ‘통합정비 참여 세대수’가 200세대 이하일때 3점, 3천세대 이상일때 15점이 배정된다.

‘사업의 실현 가능성’은 사업시행이 ▲신탁방식 ▲총괄사업관리자+조합방식 ▲공공시행방식일 경우 가점 2점이 주어진다.

성남시는 “선도지구 선정 이후 관계 법령 변경 등 불가항력적인 사유로 인정되는 경우 외에 제출한 계획을 미이행 할 시 선도지구 선정 취소와 특별정비구역 지정 해제 또는 미지정된다”고 밝혔다.

■ 선도지구 일정

선도지구 공모 신청은 ▲구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받은 구역 ▲구역 내 공동주택 단지별 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받은 구역 ▲구역 내 상가 토지등소유자의 20% 이상 동의를 받은 구역 등의 조건을 모두 갖춘 경우만 가능하다.

구역 내 ‘주택법’에 따른 리모델링조합이 설립됐거나 설립을 신청한 공동주택 단지와 공공임대주택은 제외된다. 공공임대주택단지는 국토교통부에서 별도의 정비방안을 연내에 마련할 예정이다.

신청은 구역 내 토지등소유자 중 대표자가 해야한다. 대표자는 공고일 구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의로 선임된다.

성남시는 “구역 내에서 다수의 대표자가 공모를 신청한 때에는 가장 많은 동의서를 징구한 대표자의 동의서만 인정하고, 그 외 대표자가 징구한 동의서는 합산 적용 불가하다”고 밝혔다.

성남시는 이날 ‘분당 재건축 선도지구 공모‘를 시작으로 오는 29일 주민설명회를 하고 신청서접수(9월23일~27일)-평가 및 심사(10월 중) 및 국토교통부 협의를 거쳐 오는 11월 중 선도지구를 발표한다. 성남시는 이와 함께 선도지구에 대한 이해를 돕기위해 사전컨설팅을 상시로 진행할 계획이다.

성남/김순기기자 [e-mail]