"과한 전세가율 통제하고, 다주택자 자본력 높여야" [경기도 어쩌다 전세사기 당했나·(3·끝)]

한국은행 경기본부 제언

전세가, 매매가 70% 이하 규제 필요
최소 30%는 자기자본 조달 중요
예치제·지자체 모니터링도 고민

또다시 터져 나올 대규모 전세피해를 예방하려면 전세가율이 과해지는 현상을 통제하고, 다주택을 보유하려는 임대인은 그만큼 자본여력도 높이도록 정책 방향을 잡아야 한다는 목소리가 나온다.

한국은행 경기본부 경제조사팀(팀장·김자혜)은 지난 24일 발표한 '경기지역 연립·다세대 주택시장의 취약성 및 시사점' 보고서를 통해 "전세가율 상한제를 실시해 전세계약 시 전세가격을 매매가격의 약 70% 이하로 규제해야 한다"는 정책 대응방향을 제시했다.

이어 "이 경우 갭투자 주택 매수인이 매매가의 최소 30%를 자기자본으로 조달해야 해 무자본 갭투자가 불가해진다"고 덧붙였다. → 표 참조

전세가율이 높을수록 투자자들이 여러 주택을 사들이는데 필요한 비용이 줄어드는 걸 막고, 만약 전세피해가 발생하더라도 반환 가능한 보증금을 늘릴 수 있도록 해야 한다는 것이다.



다만 한은 경기본부는 이 같은 정책이 자칫 시장의 자율조정 기능을 저해할 가능성을 우려, 전세 에스크로(Escrow) 제도를 함께 제안했다. 다주택 임대인에 대해 전세보증금 가운데 일정 비율을 의무적으로 예치하도록 하는 전세보증금 예치제도(에스크로)를 도입하는 것도 고려할 수 있다는 것이다.

이에 대해 한은 경기본부는 "이 경우 전세가율과 상관없이 임대인에게 직접적으로 최저 자기자본을 요구함으로써 전세 사고를 줄일 수 있고 임대인은 예치금에 대한 이자를 지급받을 수 있다"고 설명했다.

그러면서 지역별 다주택자 보유주택이나 전세가율 등 정보를 보유하고 관리 중인 각 지방자치단체들이 이를 활용한 모니터링을 활발히 하는 등 정책을 고민할 필요가 있다는 점도 강조했다.

이와 관련해 보고서에서는 "지자체는 건축물대장, 토지대장, 등록임대사업자 등 자료로 다주택자와 깡통주택 정보를 활용해 지속적으로 모니터링 가능한 조기경보시스템을 구축할 필요가 있다"고 지적했다.

관할 지자체들이 전세피해 가능성을 충분히 진단하고 점검할 수 있는 보유 자료들을 단순히 관리만 하는데 그치지 말고, 선제적으로 관련 정책 개발에 활용할 방안을 고민해야 한다는 것이다.

한은 경기본부 관계자는 "이번 보고서는 관련 정책 대응방향을 도출해 반복되는 전세사기와 피해를 예방하고자 제작됐다"며 "전세가율을 낮추고 다주택자 자본능력을 제고하면서, 임대인과 임차인 간 정보 비대칭성을 완화하는 데 초점을 맞춰야 한다"고 말했다.

한편, 지난해 5월에서 올해 3월을 기준으로 경기도전세피해지원센터로 접수된(보증보험 미가입) 피해금 6천366억원과 같은 기간 주택도시보증공사(HUG)로 들어온 경기지역 전세보증사고 금액 1조5천776억원을 합하면 피해 규모는 2조2천142억원에 달한다.

/김준석기자 [e-mail]