노후계획도시 정비, 인천 구도심 획기적 돌파구… 사업성 확보 관건

노후계획도시 정비사업 첫발

정비사업따른 추가공급 매력 부족
'분양가 10억 이상'땐 수요 한정적
'100만㎡이상 조건' 이해관계 얽혀

만수주공단지 일대 설치된 재건축 사업 현수막. /조재현기자 [e-mail]

노후계획도시 정비사업이 재건축 수요가 높은 구도심을 획기적으로 탈바꿈할 돌파구로 기대를 모으고 있다. 하지만 지역 주택 상황과 대외적인 부동산 여건은 물론, 기존 재건축 사업보다 훨씬 많은 주민의 이해관계를 조정해야 하기 때문에 따져보면 넘어야 할 산이 더 많다는 진단이 나온다.

노후계획도시 정비사업을 인천에 적용했을 때 가장 큰 걸림돌은 사업성 확보 여부가 불투명하다는 데 있다. 인천은 인구 유입에 따른 대규모 주택 공급이 지속하고 있어서 노후계획도시 정비사업을 통한 추가 공급이 주택 시장에 크게 매력적이지 않다는 게 전문가들 분석이다.

서울과 서울 생활권으로 분류되는 경기 지역과 비교해 주택 가격이 낮게 책정된 데다 노후계획도시 정비사업 특례를 적용해 용적률을 상향하더라도 도로, 공원, 학교 등 기반시설 조성에 쓰일 공공기여분으로 내놓아야 하기 때문에 결국 분담금으로 떠안게 될 가능성이 높다.

인천을 중심으로 10여년째 재건축·재개발 사업을 맡았던 40대 김모씨는 "인천 부동산은 송도국제도시 등 특정 지역을 제외하고는 분양가 10억원 이상 책정할 수 없어서 구도심 일대에 노후계획도시 정비사업을 하게 되면 분담금 폭탄으로 이어질 가능성이 높다"며 "경기 성남시와 같이 일반 분양 물량으로 아파트 한채당 20억원에 공급해도 수요가 충분한 지역이 아니면 사업을 낙관할 수 없다"고 내다봤다.

노후계획도시 정비사업은 기존 재건축 사업 면적보다 훨씬 더 큰 '100만㎡ 이상'을 필수 조건으로 내걸고 있는데, 이는 지역별로 편차가 있지만 약 수만 가구에 대한 동의를 전제로 한다. 기존 단일 주택 단지 중심으로 추진되는 재건축 사업과 달리 개별 주택 단지의 용적률, 대지 지분이 다르기 때문에 주민 간 이해관계도 상이할 수밖에 없다. 향후 신규 주택 단지의 공급 면적, 위치 등을 배분하는 문제 등도 얽혀있기 때문이다.



김인만 김인만부동산경제연구소장은 "정부가 노후계획도시 정비사업을 발표하면서 당장 3년 뒤 착공이 가능할 것처럼 과도한 환상을 심어줬는데 정비사업 특성상 굉장히 많은 협의가 필요하다"며 "조합원 동의를 이끌어내고 갈등을 조율하는 것부터 지방자치단체와 공공기여분을 설정하는 등 수많은 절차가 수반돼야 한다"고 설명했다.

이 밖에 노후계획도시 정비사업이 고밀개발이라는 부작용을 초래해 지역 내 개발 격차 등 여러 문제로 이어질 수 있다는 우려도 있다. 다만 최소 15년 이상 소요되는 기존 재건축 사업과 비교해 빠르게 추진될 수 있는 유인책을 갖고 있다는 점에서 성공적인 정비사업으로 자리잡을 가능성도 배제할 순 없다.

인천시는 9월 중 노후계획도시 정비사업 대상지인 연수·구월·계산 지구와 갈산·부평·부개 지역, 만수 1·2·3 지역 5곳을 대상으로 공간적 범위, 개발 밀도 등을 살펴보는 기본계획 수립에 착수한다.

인천시는 기본계획이 마무리되면 대상 지역 중 노후계획도시 정비사업의 필요성, 적격성이 높은 곳을 선정해 특별정비구역으로 지정할 예정이다. 노후계획도시 정비사업은 기본계획을 바탕으로 특별정비구역을 지정해 재건축을 추진할 수 있도록 한다.

인천시 관계자는 "대상 지역 중심으로 노후계획도시 정비사업 추진 시 물리적, 시간적 여건을 검토하려고 한다"며 "노후계획도시 정비사업이 지역 주택 시장과 조화를 이뤄서 안착할 수 있도록 면밀히 검토하겠다"고 했다.

/박현주기자 [e-mail]