[기고] 인천의 미래를 위한 도시개발 제언

도시개발, 총밀도 기준 수립 아쉬워
1인가구 증가세… 흐름 가속화 전망
인천시, 해외 선진사례 참고해야
쾌적한 주거환경의 질적향상 위해
다차원적 밀도 관리체계 도입 필요

정동석 前 인천시 도시계획국장

인천의 미래 도시개발 정책은 시대 변화에 맞춰 유연하게 접근할 필요가 있다. 인천도시기본계획에 따르면, 신규 도시개발 사업에 대한 개발계획을 수립할 때 다양한 요인을 고려하지 않고 총밀도 기준을 핵심으로 반영하도록 운영하고 있어 많은 아쉬운 점이 있다. 이러한 일률적인 총밀도 기준은 개발 대상지의 특성을 충분히 반영하지 못하고 있으며, 결과적으로 인천 주택 공급의 다양성과 도시개발 사업의 유연성 그리고 경제성을 저해하고 있다.

도시개발 방향은 단순히 인구 밀도나 건축 밀도에 그치는 것이 아니다. 도시의 변화하는 토지이용, 기반시설, 인구 구조, 가구 유형, 주거 선호도 등을 종합적으로 고려해 유연하고 효율적인 밀도 관리 체계를 마련하는 것이 더욱 중요하다. 이는 현대 도시들이 직면한 복잡한 문제들을 해결하는 데 있어 필수적인 접근법이다.

최근 인천시의 도시개발사업에서 드러난 문제점들과 이를 극복하기 위한 해외 사례들을 살펴보면, 도시 관리에 대한 통찰을 얻을 수 있다.



서울연구원 연구보고서에 따르면, 영국 런던과 미국 마이애미 사례는 우리에게 많은 시사점을 준다. 런던은 2021년 런던플랜에서 지역의 맥락에 적합한 대상지별 최적 개발 규모를 적용하는 방식(Optimizing Site Capacity)으로 크게 개편했다. 주거 밀도를 관리하는 기준으로 대중교통 접근성과 대상지 입지 유형에 따른 주거 밀도 행렬을 활용하다가, 제도의 실효성에 대한 의문과 압축도시의 필요성 때문에 대상지 기반의 계획 수립 방향으로 전환했다.

마이애미 역시 물리적 형태에 대한 도시 설계 지침을 도입해 밀도를 개발 밀도, 호수 밀도(호/㏊) 등 다각적 관점에서 접근하고 있다. 단위 면적당 호수 밀도를 중심으로 높이, 용적률을 고려한 밀도 기준을 적용하고 있다. 단순히 건축 규모만 고려하는 것이 아니라, 도심에서 고밀 주거 개발이 필요한 지역은 별도로 지정해 밀도와 도시경관 관리가 동시에 가능한 시스템으로 운용하고 있다.

런던과 마이애미는 주거시설 밀도 관리 체계를 단순히 개발 규모의 산정 기준이 아니라 지역에 인구를 유입하고 그에 필요한 서비스를 제공하는 유연한 방식으로 활용하고 있다.

인천시도 이러한 선진 사례를 참고할 필요가 있다. 또한 인천경제자유구역인 송도국제도시 개발계획에서는 439인/㏊로 주거지 밀도 기준을 정해 조성하고 있다.

우리 사회가 근본적으로 변화하고 있다는 점을 인지해야 한다. 특히 눈에 띄는 변화는 가구 구성의 전환이다. 1~2인 가구의 급격한 증가가 이를 잘 보여준다.

2023년 국가통계포털에 따르면, 인천지역 1인 가구 비율은 31.8%에 달했다. 1인 가구는 이제 전체 가구의 중요한 축을 이루고 있으며, 이 흐름은 더욱 가속화될 전망이다. 과거에 선호되던 대형 면적보다는 중소형 주택이 주목받고 있으며, 이에 맞춰 공급량도 크게 증가하고 있다.

하지만 1~2인 가구 증가에 따른 작아진 주거 공간과 밀집된 세대가 쾌적한 주거환경을 만들어낼 수 있을까?

대형 단지가 늘어남에 따라 쾌적한 주거환경의 질적 향상을 위해서는 순 주거 밀도를 함께 적용해야 한다. 따라서 인구 구조와 세대 밀도 그리고 주거 유형 등을 충분히 고려한 다차원적인 밀도 관리 체계를 도입해야 한다.

예를 들어, 주변 기반시설이 충분히 확보된 지역에서는 압축 개발을 허용하되, 그에 맞는 인구 유입과 지속 가능한 인프라 형성 그리고 서비스 제공이 가능하도록 하는 방식이 더 효과적이다.

결국 도시개발의 목적은 인구 밀도를 낮게 관리하는 것이 아니라, 적정 주거 밀도에 의한 더 나은 주거환경에서 삶의 질을 누릴 수 있도록 하는 데 있다.

인천이 앞으로 도시 경쟁력을 강화하고, 지속 가능한 성장을 이루기 위해서는 기존의 일률적인 밀도 관리 방식을 넘어, 유연하고 다차원적인 접근이 필요하다. 그 해결책은 우리 모두의 삶을 풍요롭게 만들 것이다.

/정동석 前 인천시 도시계획국장