[생활법무카페] 담보가등기와 소유·청구권가등기 차이

이영옥 경기중앙지방법무사회 화성지부 법무사

가등기는 권리의 순위보전의 효력 때문에 가등기를 한 후 본등기가 경료되면 소유권취득 순위가 가등기시로 소급되고 그 사이에 있는 제3자의 권리는 원칙적으로 등기관에 의하여 직권말소된다.

가령 매매예약하고 잔금지급일을 1년 후로 하거나 본등기할 조건이 갖춰지지 않은 때 본등기의 순위를 보전하여 소유권이전청구권을 확보하여 타에 매도, 담보설정 등을 못하게 가등기를 한다. 가등기가 어려운 것은 가등기는 소유권이전청구권보전을 목적으로 한 가등기와 채권담보목적으로 한 담보가등기가 있는데 실질적으로 담보가등기인데도 형식은 '소유권이전청구권가등기'로 등기부에 혼용하여 쓰여 실질이 무엇인지 형식만 봐서는 구별하기 어렵기 때문이다.

담보가등기는 가등기담보법에서 규율한다. 돈을 차용하고 이에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 담보계약과 담보목적으로 가등기를 해두는 것이다. 담보가등기권자는 채무자의 채무불이행시 권리취득에 의한 실행(귀속청산)이나 경매에 의한 담보권의 실행(처분청산)을 할 수 있는 선택권이 있다. 귀속청산시 가등기권자는 청산금평가(시가-채무)를 채무자에게 통지하고 도달일부터 2개월 경과시 청산금을 지급후 본등기를 갖춘 때 소유권을 취득한다. 가등기담보권자가 처분청산을 선택한 경우 경매신청할 수 있다.

법원은 경매에 있어서는 가등기담보권은 저당권으로 본다. 배당신청, 채권신고로 우선변제권이 있고 선순위가등기라도 소멸한다. 반면 선순위 소유권가등기가 있으면 낙찰받더라도 가등기가 인수되어 본등기시 낙찰자는 소유권을 빼앗기기 때문에 경매가 취소된다. 가등기에 따른 매매예약완결권은 10년간 행사하지 않으면 말소된다.



전세사기에 가등기가 악용되고 있다. 대항력 있는 세입자가 승소해도 등기부상 선순위 가등기가 있으면 경매시킬 수 없는 문제가 있다. 주택에 한해 임차권등기처럼 7천200원의 등록세를 매겨 전세권등기의무화로 전세권(말소기준권리) 이후의 가등기도 경매에서 소멸시키는 방안을 강구해야한다.

/이영옥 경기중앙지방법무사회 화성지부 법무사